忍び寄る「韓国版サブプライム危機」の影!LTV制度とは?

忍び寄る「韓国版サブプライム危機」の影


a0232045_143733.jpg 韓国政府と市中銀行は、家計債務や不動産バブル崩壊の可能性に対する懸念が指摘されるたびに「韓国は安全地帯にいる」と公言してきた。政府・市中銀行が「伝家の宝刀」として掲げてきたのが、住宅の担保認定比率(LTV)制度だ。

 住宅購入時に銀行から借り入れられる資金は、担保価値の40~60%に制限されており、住宅価格が半額に暴落しても、銀行が多額の不良債権を抱えることはないという主張だ。しかし、不動産景気の低迷が長期化し、住宅価格がピーク時の40%まで下落する物件も出ており、事情は変わってきている

 首都圏の郊外地域では、住宅価格が急落し、下落後の価格を基準にすると、LTVが70~80%に上昇するケースが出ている。競売にかけられた物件には、LTVが100%を超えるものも登場した。家を売却しても住宅ローンを返済できないことになる




 会社員のAさん(45)は、2009年7月に京畿道高陽市で5億2500万ウォン(現在のレートで約3600万円、以下同)のマンションを購入するに当たり、物件価格の60%に相当する3億1500万ウォン(約2160万円)を銀行から借り入れた。しかし、物件価格は現在、4億3000万ウォン(約2950万円)まで下落した。Aさんは3年間の返済期限が到来したため、融資を延長しようとしたが、LTVが問題になった
 下落後の物件価格で計算すると、LTVは73%となり、銀行は、金融当局のガイドラインである60%超過分は融資の延長に応じられないと言ってきた。その結果、融資を延長できるのは2億5800万ウォン(約1770万円)だけで、限度を超える5700万ウォン(約390万円)の返済を迫られた。Aさんは「借金を返済するために借金をしなければならない状況に陥った」と表情を曇らせた。

 市中銀行の関係者は「金浦、坡州のニュータウンで状況が深刻だ」と語った。リーマン・ショック前の2007年の分譲当時には、LTV50~60%で融資を行ったが、その後価格が急落し、LTVが80~90%まで上昇。一部団地では100%に達したところもあるという。

 住宅価格がさらに下落すれば、こうしたケースがさらに増え、住宅ローンが不良債権化する可能性がさらに高まる。不動産バブル崩壊をきっかけに、住宅ローンの不良債権化、銀行破綻、金融危機へと発展した米国のサブプライムローン問題は韓国でも発生し得る

■ハウスプアの苦痛増大
 昨年8月現在で、韓国全土の住宅ローンのLTVは47%で、全体的には安定している。しかし、住宅価格が急落している首都圏郊外や一部地域のマンションでは、韓国版サブプライム問題の影が忍び寄っている。
 ある市中銀行が地域別に2009年5月と今年5月のLTVを比較した結果、京畿道金浦市で平均50%から57%に上昇。京畿道東豆川市、楊平郡は09年より6ポイント上昇し、それぞれ56%、51%となった。

 今年から来年にかけ、住宅ローン残高305兆ウォン(約20兆9500億円)の46%が満期を迎えるか、元金返済猶予期間が終了する。ウリ、国民、新韓、ハナ、農協の5行で、年内に満期が到来し、返済しなければならない住宅ローンは23兆8000億ウォン(約1兆6400億円)に上る。住宅価格下落を理由に融資の延長や借り換えを全額認めず、元金の10%を返済するよう求めた場合、2兆3800億ウォン(約1640億円)を返済しなければならなくなる。

 3年前に京畿道城南市にマンションを購入するため、2億ウォン(約1370万円)を借りたBさん(58)は最近、元金の10%に当たる2000万ウォン(約137万円)を返済することを条件に融資の延長が認められた。Bさんは「カネがないと言うと、銀行からは、住宅担保ローンよりも3~4%金利が高い無担保ローンを紹介された」と話した。住宅担保ローンを返済するために借金をする「ハウスプア」の苦痛は増すばかりだ。
 ローンを返済できずに延滞するケースも増えている。今年4月の市中銀行の家計向け融資延滞率は0.89%となり、過去5年2カ月で最高を記録した。4月に新たに発生した延滞債権は9000億ウォン(約618億円)に達し、うち住宅担保ローンが4000億ウォン(約275億円)を占めた。

 現代経済研究院によると、韓国のハウスプアは108万世帯に達し、うち3分の1に当たる33万世帯が「融資の延長が認められなければ、元利金の返済ができない」と答えた。ハウスプア層は既に可処分所得の40%以上を住宅ローンの返済に充てている。住宅価格が下落し、ローンの返済負担が増大すれば、家計消費が低迷し、景気停滞を招くことになる。家計消費の伸び率は、昨年第2四半期から今年第1四半期まで4四半期連続で所得の伸び率を下回っており、家計消費低迷の兆しは既に表れている
2012年10月28日08時13分 朝鮮日報

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by love_kankoku | 2012-10-30 01:18 | 政治・経済(1341)